Projektbezogen arbeiten und das von Unterwegs oder noch besser im modernen Co-Working-Space: Gesellschaftliche Entwicklungen verändern die Anforderungen an Gewerbeimmobilien und Büros. Das bringt Dynamik in den Immobilienmarkt und eröffnet neue Chancen für Investoren.
Der aktuelle Immobilienpreisspiegel der WKÖ-Immobilientreuhänder weist bei den Gewerbeimmobilien eine österreichweite Preissteigerung von 2,4 bis 4,3 Prozent aus. Der Aufwärtstrend folgt auf Jahre der Stagnation und wird sich wohl fortsetzen. Gesellschaftliche Veränderungen und das steigende Qualitätsbewusstsein vieler Interessentinnen und Interessenten bringen Dynamik in den Immobilienmarkt.
Am Bürosektor suchen Unternehmen vermehrt hochwertige Immobilien zum Erstbezug, um moderne Arbeitskonzepte und Organisationsstrukturen zu verwirklichen. „Optimale Infrastruktur und Arbeitsplatzqualität sind aktuell die wichtigsten Kriterien am Büromarkt. Die Nachfrage nach flexibel nutzbaren Flächen, die neue Arbeitswelten ermöglichen, ist groß“, berichtet Nino Lutz, Leiter des Bereichs für Bürogebäude und Gewerbeimmobilien bei s REAL. Mit seinem Team vermittelt er in Kooperation mit Projektentwicklern verstärkt gewerbliche Immobilien, etwa rund um den Wiener Hauptbahnhof. Vermehrt kommen auch Gewerbeflächen in Hochhäusern auf den Markt.
Tendieren vor allem Start-ups besonders stark zu Flächen in hohen Lagen? „Nein, Anfragen für Büros in Hochhäusern kommen aus allen Branchen“, berichtet Nino Lutz. „Die Mieten in Bürohochhäusern sind tendenziell etwas höher, richten sich aber natürlich auch nach anderen Kriterien wie Standort und Infrastruktur.“
Immobilien für Logistikunternehmen boomen mit dem wachsenden Online-Handel. So sind in Oberösterreich Lagerhallen, Produktionsstädten und Logistikimmobilien heiß begehrt. Hotspots: Ballungszentren mit Autobahnanschluss und guter Infrastruktur. Dort sind Gewerbegrundstücke allerdings Mangelware, folglich werden auch Randbezirke und Nachbargemeinden zunehmend aufgewertet und nachgefragt. „Viele kleinere Gemeinden setzen auf die Ansiedlung von Gewerbe und Industrie“, weiß Christian Dallinger, Immobilienmakler bei s REAL in Wels.
Nicht nur Online-Handelslogistiker, auch klassische Betriebe suchen nach Grundstücken oder bestehenden Liegenschaften, die sofort genutzt oder einfach umgebaut werden können. „Auch wegen der niedrigen Zinsen ist die Nachfrage deutlich stärker als das Angebot“, weiß Dallinger. „Daher suchen wir Betriebsliegenschaften, die bebaut oder umgebaut werden können.“ Ein weiterer Grund für die starke Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Oberösterreich ist eine neuere Entwicklung im angrenzenden Salzburger Flachgau: Dort werden Gewerbeprojekte von einigen Gemeinden nicht unterstützt – das Verkehrsaufkommen durch Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer sowie Zulieferer hat fallweise problematische Dimensionen erreicht. „Gewerbeimmobilien werden dann oft im angrenzenden Oberösterreich gebaut“, erklärt Thomas Asen, Immobilienfachberater bei s REAL Salzburg.
In Salzburg bevorzugen Betriebe Erstbezugsimmobilien an guten Standorten. Die Nachfrage reicht von kleinen Büroeinheiten über große Geschäftslokale und Ordinationen bis zu Lagerflächen. „Die namhaften Logistikunternehmen haben vor allem rund um die Stadt Salzburg neue Hallen errichtet“, so Asen. Dort sind Gewerbegebiete nach wie vor sehr gefragt, aber nur begrenzt verfügbar. Auch in Kärnten – vor allem in den beiden größeren Städten – gibt es durchwegs anziehende Preise im Gewerbeimmobilienbereich, sowohl bei Miete als auch beim Kauf. „Zu erwarten ist, dass sich speziell im Großraum Villach die Investitionen durch die Infineon-Erweiterung noch verstärken werden“, meint Robert Haubiz, Geschäftsführer s REAL Kärnten. Österreichweit entstehen die meisten Neubauflächen derzeit im Norden und Osten Wiens, begünstigt u.a. vom Ausbau des Autobahnnetzes. Weitere Hotspots sind Graz und Linz. Bis Ende 2020 werden hier neue Logistikflächen errichtet.
In Tirol hat sich vor allem im Raum Innsbruck und Innsbruck Land eine anhaltend starke Nachfrage nach Gewerbeflächen für Handel, Lager und Produktion herauskristallisiert. „Anleger suchen Renditeobjekte, gleichzeitig wollen vermehrt nicht regionale Unternehmen zweckspezifische Flächen“, erklärt Johannes Schneider, Gewerbespezialist bei s REAL Tirol. Die Auswahl ist aufgrund des beschränkten Angebots gering, geplante Umwidmungen von Gewerbezwecken zu Wohnzwecken verschärfen die Marktsituation. „Manche Gemeinden gründen qualifizierte Gewerbegebiete, dadurch entsteht eine sinnvolle Konzentration auf bestimmte Regionen.“
Auch am Büromarkt gibt es neue regionale Entwicklungen: „Am Innsbrucker Stadtrand bestehen Überkapazitäten, zentrale Büroflächen in der Innenstadt sind verstärkt gefragt“, sagt Richard Schuchter, Immobilienfachberater bei s REAL Tirol. Im Retail-Bereich übersteigt die Nachfrage in Topfrequenzlagen das Angebot. „Die Zunahme des E-Commerce macht dem klassischen Einzelhandel vor allem in B-Lagen zu schaffen“, weiß Schuchter. „Einzelhändler prüfen Standorte selektiver und intensiver.“ So sind bei gefragten Lagen in Fußgängerzonen vor allem ebenerdige Flächen mit bodentiefen Verglasungen begehrt. Die klassischen handwerklichen Betriebe wiederum suchen vorrangig Flächen in ausgewiesenen Gewerbegebieten. „Bei Logistikern und Produzenten sind zunehmend unbebaute Liegenschaften gefragt, da bestehende Hallen zur Zeit ihrer Errichtung nicht für die Anforderungen des neuen Online-Betriebs und Online-Vertriebs ausgelegt worden sind“, weiß Schneider.
Österreichweit gilt: Durch den Strukturwandel vom stationären Vertrieb zum Online-Handel wird der Bedarf an logistisch durchdachten, gut situierten Lagerflächen weiter zunehmen. Büroflächen wiederum müssen auf Home-Office-Aktivitäten, projektbezogenes Arbeiten und entsprechend schwankende Mitarbeiterzahlen ausgerichtet sein, eine gute Verkehrsanbindung aufweisen und Serviceleistungen wie Kinderbetreuungseinrichtungen und Fitnessräume bieten. Mit den Ansprüchen der Interessentinnen und Interessenten wächst auch der Bedarf an professioneller Beratungsqualität: „Immer mehr Kunden holen fachlichen Rat bei uns ein“, berichtet Johannes Schneider. „Mit der langjährigen Erfahrung bei Verkauf und Vermietung von Büros, Bewertung von Gewerbeliegenschaften haben wir ein fundiertes Spezialwissen gewonnen. Zudem haben wir eine spezielle Datenbank für Abgeber und Interessenten aufgebaut.“ „Wir sind ein aktiver Gewerbemakler, unterstützen Kunden von der Grundstückssuche bis zur Entwicklung, beraten bei Vermietung oder Eigennutzung“, ergänzt Richard Schuchter.
s REAL arbeitet österreichweit mit renommierten Bauträgern zusammen. Die s REAL Expert:innen begleiten diese von der Idee bis zur optimalen Lösung. Nach genauer Beurteilung und Prüfung werden Marktchancen analysiert und potenzielle Zielgruppen definiert. Davon profitieren auch Investoren. „Diese sind vor allem erfahrene Anleger“, weiß Thomas Asen. „Bei Gewerbeimmobilien – vor allem bei Grundstücken in guten und sehr guten Lagen – sind höhere Wertsteigerungen als bei Wohnimmobilien zu erwarten.“ Johannes Schneider ergänzt: „Gewerbeimmobilien ermöglichen eine solide und hohe Rendite. Zudem sind Vermieter weniger an gesetzliche Restriktionen gebunden als bei Wohnimmobilien.“ Auch die niedrigen Zinsen und das steigende Qualitätsbewusstsein vieler Interessentinnen und Interessenten verstärken die Bereitschaft, in Gewerbeimmobilien zu investieren.
Die s REAL Profis prüfen Liegenschaften detailliert. Marktanalysen und Standortoptimierungen helfen, ein etwaiges Leerstandsrisiko sowie Wertschwankungsrisiken zu minimieren. „Dabei ist es notwendig, die unterschiedlichen Interessen von Verkauf und Einkauf auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen“, betont Christian Dallinger. „Hier sind wir als Immobilienmakler verstärkt gefragt: Qualität und Hochwertigkeit sind ein wesentlicher Entscheidungsfaktor.“ Was Investoren bei den Services der s REAL besonders schätzen, erklärt Hubert Fröschl, Leiter Zinshäuser und Investmentbereich: „Anders als andere Mitbewerber tritt die s REAL selbst nicht als Investor auf. Somit ist die Rolle unseres Unternehmens von Beginn an für alle Beteiligten klar: Wir setzen uns ausschließlich für den Erfolg unserer Kunden ein.“
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