Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist in Österreich ein Thema, das sowohl für Mieter als auch für Eigentümer von großer Bedeutung ist. Denn die Wohnfläche – in Österreich eigentlich Nutzfläche genannt – bildet oft die Grundlage für Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnungen und natürlich auch für den Verkaufspreis einer Immobilie. Doch welche Bereiche zählen eigentlich zur Wohnfläche und wie wird sie genau berechnet? Dieser Leitfaden soll Ihnen einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte der Wohnflächenberechnung in Österreich geben.
In Österreich ist der Begriff „Wohnfläche“ ist eher umgangssprachlich und wird oft synonym für die Räume verwendet, die zum Wohnen dienen. Im Gegensatz dazu ist die „Nutzfläche“ der rechtlich relevante Begriff, insbesondere im Mietrecht. Sie umfasst alle Räume einer Wohnung, die tatsächlich genutzt werden können und dient als Grundlage für Mietzahlungen und die Berechnung von Betriebskosten. Die genaue Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche ist im Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohneigentumsgesetz (WEG) gesetzlich geregelt
Laut rechtlicher Definition umfasst die Wohn- oder Nutzfläche alle Räume, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden können. Dazu gehören:
Nicht zur Nutzfläche zählen:
Die genaue Berechnung der Wohnfläche kann komplex sein und erfordert oft die Hilfe von Expert:innen. Grundsätzlich wird die gesamte Bodenfläche eines Raumes gemessen und dann von dieser Fläche die Wandstärken und Durchbrüche (Türen, Fenster) abgezogen. Nachdem alle Teilflächen addiert wurden, erhält man die Gesamtnutzfläche.
Das Berechnen der Wohnfläche bei Dachschrägen unterscheidet sich in Österreich von manchen anderen Ländern. Während in Deutschland die Wohnfläche unter einer Dachschräge nur gestaffelt mitgerechnet wird, werden in Österreich die Flächen unter den Dachschrägen in der Regel vollständig zur Nutzfläche gezählt – unabhängig von der Höhe der Schräge. Bei der Berechnung ist die Bodenfläche entscheidend. Die Raumhöhe spielt daher keine Rolle.
Sollten Sie feststellen, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen Fläche übereinstimmt, sollten Sie dies umgehend klären. Ein Sachverständiger kann in solchen Fällen eine genaue Wohnflächenberechnung durchführen und eine entsprechende Bescheinigung ausstellen.
Je nachdem wie groß die Abweichung ist, können Sie laut Mietrechtsgesetz (MRG) eine nachträgliche Mietzinsminderung erwirken. Dies ist aber nur dann möglich, wenn der erwähnte Sachverständige einen Nachweis für die Dauer und das Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes erbringen kann.
In Deutschland ist dieser Sachverhalt eindeutiger geklärt: Wenn die tatsächliche Nutzfläche die im Mietvertrag angegebene Fläche um mindestens 10 % unterschreitet, stellt das einen berechtigten Mangel an dem Mietobjekt dar. Dadurch sind Sie berechtigt, eine Mietzinsminderung durchzusetzen.
Bevor Sie aber nun versuchen, eine Mietzinsminderung aufgrund einer abweichenden Wohnflächenberechnung geltend zu machen, gilt es zu prüfen, ob Sie rechtlich überhaupt Anspruch dazu hätten. Denn nur wenn Ihre Wohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, ist der Mietzins an die Nutzfläche gekoppelt. In vielen Fällen ist das MRG aber nur teilweise oder gar nicht anwendbar. Gilt das MRG nicht, ist von einem freien Mietzins die Rede. Dabei ist es der vermietenden Person überlassen, ob der Mietzins als Gesamtbetrag für das Mietobjekt oder anhand der Nutzfläche festgelegt wird.
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