Befristung eines Mietvertrags

Ein Mietvertrag kann entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Um herauszufinden, worauf Sie sich bei der jeweiligen Variante einlassen, haben wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst. So sind Sie beim Vermieten oder Eingehen eines Mietverhältnisses immer auf der sicheren Seite.

Inhaltsverzeichnis:

1. Befristet oder unbefristet? Die wichtigsten Unterschiede bei Mietverträgen
2. Gesetzliche Regelungen in Bezug auf die Befristung eines Mietvertrags
3. Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrags
4. Vor- und Nachteile eines unbefristeten Mietvertrags
5. Wie verlängere ich einen befristeten Mietvertrag?
6. So können befristete Mietverträge vorzeitig gekündigt werden

Befristet oder unbefristet? Die wichtigsten Unterschiede bei Mietverträgen 

Ein befristeter Mietvertrag ist mit einer genauen Mietdauer festgelegt. Mit Ablauf dieser Frist endet das Mietverhältnis, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist die Mietdauer nicht begrenzt. Dieser besteht also so lange, bis der Vertrag gekündigt wird. Seitens des Vermieters ist dies aber nur unter ganz bestimmten Umständen möglich. In beiden Fällen sollte ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden, um gegen unberechtigte Forderungen abgesichert zu sein.

Gesetzliche Regelungen in Bezug auf die Befristung eines Mietvertrags

Für Mietverhältnisse, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fallen, gilt eine Mindestmietdauer von drei Jahren. Dies betrifft sowohl Haupt- als auch Untermietverhältnisse. Eine kürzere Befristung des Mietvertrags ist unzulässig. Möchten Mieter oder Vermieter einen befristeten Vertrag verlängern oder erneuern, muss auch die neue Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen.

Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrags

Ein befristetes Mietverhältnis kann sowohl für Vermieter als auch Mieter Vor- und Nachteile haben.

• Flexibilität: Ein wesentlicher Vorteil für beide Parteien ist die Flexibilität. Durch die Befristung des Mietvertrags kann der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietdauer wieder selbst nutzen, verkaufen oder an andere Personen vermieten.
• Kündigung: Bei einem befristeten Mietvertrag ist von beiden Seiten keine Kündigung notwendig. Das ist besonders für den Vermieter von Vorteil, da er keine triftigen Gründe für die Auflösung des Vertrages angeben muss.
• Anpassung des Mietzins: Der Vermieter hat die Möglichkeit bei Vertragsverlängerung oder bei Abschluss eines neuen Vertrages den Mietzins anzuheben, um ihn an aktuelle Marktverhältnisse anzupassen. Grundsätzlich ist aber der Mietzins bei befristeten Wohnungen meist günstiger als bei unbefristeten.
• Sicherheit: Die Befristung des Mietvertrages bedeutet aber auch weniger Sicherheit für den Mieter, da er nach Vertragsablauf die Wohnung räumen muss, wenn das Verhältnis nicht verlängert wird.

Vor- und Nachteile eines unbefristeten Mietvertrags

• Weniger Flexibilität: Insbesondere für den Vermieter erweist sich ein unbefristeter Mietvertrag als sehr unflexibel, da keine konkrete Mietdauer festgelegt wird.
• Kündigung: Eine Kündigung ist von beiden Seiten unter Einhaltung einer gesetzlich festgelegten Frist zwar möglich, aber vor allem für den Vermieter nur unter der Angabe eines triftigen Grundes. Beispiele dafür sind: Eigenbedarf, Nichtbezahlung der Miete trotz Mahnung oder unberechtigte Untervermietung.
• Anpassung des Mietzins: Für den Mieter ein Vorteil aber für den Vermieter ein Nachteil ist, dass Mietzinsänderungen nur eingeschränkt möglich sind. Ist aber eine Wertsicherungsklausel vereinbart, kann der Vermieter innerhalb eines bestimmten Index den Mietzins erhöhen, um eine inflationsbedingte Geldentwertung zu kompensieren.
• Mehr Sicherheit: Ein unbefristeter Mietvertrag bedeutet vor allem für den Mieter mehr Sicherheit, da hierbei keine Fristen ablaufen können, nach dessen Verstreichen die Wohnung geräumt werden müsste.

Wie verlängere ich einen befristeten Mietvertrag? 

Ein Mietvertrag, der befristet ist, kann beliebig oft verlängert werden. Wie bereits erwähnt muss diese Verlängerung aber wieder auf mindestens 3 Jahre befristet werden. Es ist üblich, dass die Verlängerung einvernehmlich und ausdrücklich erfolgt. Hierbei wird so vorgegangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, der direkt an den vorherigen, befristeten Mietvertrag anschließt.

Es besteht aber auch die Möglichkeit der stillschweigenden Verlängerung. Wenn der Mieter nicht auszieht und der Mietzins vom Vermieter weiterhin eingehoben wird, gilt der Mietvertrag automatisch als 3 Jahre verlängert. Wird das bereits verlängerte Enddatum erneut versäumt, gilt der Mietvertrag damit als unbefristet. Um diese stillschweigende Verlängerung zu verhindern, muss der Vermieter bei Ablauf der Frist darauf bestehen, dass das Mietverhältnis beendet wird und eine Aufforderung zur Räumung der Wohnung aussprechen. Falls kein Auszug seitens des Mieters erfolgt, muss der Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsende eine Räumungsklage einreichen.

So können befristete Mietverträge vorzeitig gekündigt werden

Kündigung seitens des Mieters

Grundsätzlich gilt, dass befristete Mietverträge von Mietern während der vereinbarten Vertragsdauer nicht vorzeitig gekündigt werden können. Fällt die Wohnung allerdings in den Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG und liegt im Anwendungsbereich des WGG haben Mieter auch bei einem befristeten Mietvertrag die Möglichkeit vorzeitig zu kündigen. Aber auch hier ist die Kündigung erst nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten möglich.

Kündigung seitens des Vermieters

Sie sind Vermieter und wollen einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen? Auch Sie sind grundsätzlich an die vereinbarte Dauer gebunden. Aber es gibt ebenfalls eine Ausnahmeregelung, wenn das Mietverhältnis dem MRG und dem WGG unterliegt: Wenn es ausdrücklich vereinbart wurde, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter der Angabe eines gesetzlich anerkannten Grundes frühzeitig kündigen.