Mietrecht in Österreich – Teil 3: Wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) voll gilt
In unserer dreiteiligen Serie zum Mietrecht in Österreich beleuchten wir die drei rechtlichen Grundtypen von Mietverhältnissen. Denn je nachdem, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig, teilweise oder gar nicht zur Anwendung kommt, ändern sich Ihre Rechte und Pflichten als Mieter:in erheblich.
Heute geht’s um Typ III – jene Mietverhältnisse, bei denen das MRG vollständig gilt. Das bedeutet für Mieter:innen den höchsten gesetzlichen Schutz: klare Regeln zu Miethöhe, Kündigungsschutz, Betriebskosten und vielem mehr.
Wann gilt das MRG vollständig? – Typ III Mietverhältnisse im Überblick
Wenn das Mietobjekt unter die volle Geltung des Mietrechtsgesetzes fällt, sind Sie als Mieter:in besonders gut abgesichert. Die folgenden Objekte zählen zu den klassischen Typ III Mietverhältnissen:
Vermietete Eigentumswohnungen im Altbau
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Altbau mieten, der vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurde und mehr als zwei Nutzungseinheiten hat, dann genießen Sie ebenfalls den vollen Schutz des MRG. Also ein vermietetes Wohnungseigentumsobjekt mit eigener Eintragung im Grundbuch.
Mietwohnungen im Altbau
Die häufigste Kategorie: Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände (z. B. Wohnungen oder Geschäftslokale) enthalten. Also ein klassisches Mietobjekt ohne begründetes Wohnungseigentum, etwa in Zinshäusern. Hier greift das MRG in vollem Umfang.
Geförderte Neubauten mit mehr als zwei Einheiten
Auch Wohnungen in sogenannten geförderten Neubauten – etwa Gemeindebauten in Wien, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden – fallen unter Typ III, sofern keine Ausnahmeregelungen der Typen I oder II greifen. Ausnahmeregelungen treffen unterschiedliche Förderungen. Sollte die Neubauwohnung gefördert errichtet worden sein, dann muss hier auf alle Ausnahmeregelungen geachtet werden, um den Typ genau bestimmen zu können. Wir empfehlen hier die Beratung durch eine Rechtsexpert:in.
Achtung: Nicht alles, was „Altbau“ ist, fällt automatisch unter Typ III
Manchmal ist es nicht auf den ersten Blick erkennbar, ob das MRG voll gilt oder nicht. Zwei typische Beispiele:
- Ferienwohnung in einem Altbau (Baujahr 1904): Obwohl das Gebäude alt ist, handelt es sich bei Ferienwohnungen in der Regel um Typ I Mietverhältnisse, bei denen nur das ABGB gilt.
- Dachgeschoßwohnung in einem Altbau mit Baujahr 1892: Wenn der Dachgeschoßausbau nach dem 31. Dezember 2001 bewilligt wurde, fällt Ihre Wohnung unter Typ II, auch wenn das restliche Haus unter Typ III fällt.
Unser Tipp: Prüfen Sie daher nicht nur das Gebäudealter, sondern auch den konkreten Nutzungstyp und das Datum der Baubewilligung! Beratung durch eine Expert:in ist hier zu empfehlen.
Welche Vorteile genießen Mieter:innen bei Typ III?
Wenn Ihr Mietverhältnis unter Typ III fällt, dann profitieren Sie vom vollen gesetzlichen Schutz des MRG. Das bedeutet:
- Klar geregelter Kündigungsschutz und strenge Regeln für Befristungen
Im Vollanwendungsbereich des MRG genießen Mieter:innen einen umfassenden Kündigungsschutz: Eine Kündigung durch die Vermieter:in ist nur aus gesetzlich festgelegten Gründen möglich – etwa bei Eigenbedarf, Zahlungsverzug, stark nachteiligem Gebrauch oder grober Vertragsverletzung. Eine freie Kündigung – wie sie beim ABGB möglich ist – ist hier ausgeschlossen.
Auch Befristungen sind im MRG genau geregelt: Eine Befristung des Mietvertrags ist nur für mindestens 3 Jahre oder länger zulässig (Stand April 2025). Wird keine Frist im Mietvertrag vereinbart, gilt dieser auf unbefristet abgeschlossen
- Mietzinsbeschränkung
Die Miete unterliegt gesetzlich festgelegten Richtwerten. Überhöhte Mieten können angefochten und korrigiert werden – das sorgt für Transparenz und Fairness am Wohnungsmarkt.
- Transparenz bei Betriebskosten
Das MRG regelt genau, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Sie haben das Recht, die Abrechnung zu prüfen – und können sich im Streitfall an die Schlichtungsstelle wenden.
- Rechtsklarheit durch Begriffsdefinitionen
Begriffe wie Mietzins, Betriebskosten, Erhaltungsmaßnahmen oder Kaution sind im MRG klar definiert, was Missverständnisse im Mietvertrag minimiert.
Sonderfall: Genossenschaftswohnungen – MRG plus WGG
Ein Spezialfall im österreichischen Mietrecht sind Genossenschaftswohnungen. Hier gilt zwar nicht nur das MRG, sondern auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).
Das Wichtigste in Kürze:
- WGG verweist in vielen Punkten auf das MRG
- Mietrechtlich werden Genossenschaftswohnungen wie Typ III behandelt
- Hauptunterschied: Mietzins wird nach dem Prinzip der Kostendeckung berechnet, nicht nach Richtwert
Unser Tipp:Wenn Sie eine Genossenschaftswohnung mieten oder nutzen, informieren Sie sich zusätzlich über die Sonderregelungen im WGG.
Sonderfall: Garage, Abstellplatz oder Hobbyraum
Nicht jedes Mietobjekt fällt automatisch unter das MRG – selbst wenn es sich im selben Gebäude befindet. Besonders zu beachten:
- Mieten Sie einen Garagenplatz, Abstellplatz oder Hobbyraum ohne direkten Zusammenhang zur Wohnung, gilt das ABGB – also kein Kündigungsschutz und keine Mietzinsbeschränkung.
- Wird der Stellplatz gemeinsam mit der Wohnung gemietet, gelten dieselben Regelungen wie für die Wohnung (also Typ III, wenn diese darunter fällt).
Fazit: Typ III Mietverhältnisse – der umfassendste Schutz für Mieter:innen
Wenn Sie eine Wohnung mieten, die vollständig unter das österreichische Mietrechtsgesetz fällt, profitieren Sie von einem starken rechtlichen Fundament: klare Mietzinsgrenzen, umfassender Kündigungsschutz und transparente Betriebskostenregelung machen Typ III Mietverhältnisse besonders mieterfreundlich.
Hinweis: Keine Rechtsberatung – rein informeller Überblick
Die Inhalte dieses Blogartikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und sollen einen groben Überblick über die mietrechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich vermitteln. Die hier dargestellten Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert, ersetzen jedoch keinesfalls eine individuelle rechtliche Beratung durch qualifizierte Expert:innen.
Die Artikel wurden nicht von juristischen Fachpersonen verfasst und erheben daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder rechtliche Verbindlichkeit. Gesetzeslagen können sich ändern und im Einzelfall anders zu bewerten sein. Für die inhaltliche Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit übernehmen wir keine Haftung.
Die s REAL empfiehlt allen Leser:innen – ganz gleich, ob Mieter:in oder Vermieter:in – beim Abschluss oder bei der Prüfung von Mietverträgen stets die Unterstützung durch eine erfahrene Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Das österreichische Mietrecht ist komplex, und eine professionelle Einschätzung hilft dabei, Missverständnisse, Fehldeutungen und rechtliche Nachteile zu vermeiden.
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