Immobilie geerbt und plötzlich Eigentümer: Was nun?

Ein Todesfall bringt nicht nur emotionale Erschütterungen mit sich. Nach dem Ableben eines geliebten Menschen sehen sich Hinterbliebene oft mit finanziellen und organisatorischen Herausforderungen konfrontiert – besonders, wenn die Erbschaft eine Immobilie enthält.

Haben Hinterbliebene eine Wohnung oder ein Haus geerbt, gibt es viele offene Fragen: Welche Verantwortungen tragen Immobilieneigentümer? Wird die geerbte Immobilie verkauft oder bewohnt? Und wie wird das Erbe gerecht aufgeteilt? Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten es nach dem Erben einer Immobilie gibt und welche Aspekte Sie beim Antritt des Erbes beachten sollten.

Ich habe eine Immobilie geerbt. Was muss ich beachten?

Nach einem Todesfall wird in Österreich automatisch ein Verlassenschaftsverfahren eingeleitet, in dem die rechtmäßige Aufteilung des Erbes erfolgt. Das Erbe wird somit zuerst von einem Notar geprüft und gesammelt. Erst dann können die Erben entscheiden, ob sie ihr Erbe antreten oder die geerbte Immobilie ausschlagen wollen.

Haben Sie das Erbe angetreten, haben Sie automatisch die volle Verantwortung über die Immobilie übernommen – und damit eventuell Schulden, die sich im schlimmsten Fall nachteilig auf Ihr Erbe auswirken können. Ebenso kommen als neuer Immobilieneigentümer gewisse Pflichten auf Sie zu: das betrifft zu großen Teilen die Instandhaltung (Schneeräumungen, Gartenpflege) der geerbten Immobilie.

Wie Sie nach Erhalt der Immobilie weiterverfahren, hängt zum einen vom ideellen Wert ab, den Sie der geerbten Immobilie zuschreiben. Zum andern hängt es von drei wesentliche Aspekten ab:

• mögliche andere Erben
• Höhe der Nebenkosten und Steuern (Grunderwerbssteuer)
• die Frage, ob die Immobilie bewohnt oder das Erbe verkauft werden soll

Alleinerbe vs. Erbgemeinschaft 

Nicht immer wird eine Immobilie nur an eine Person vererbt, sondern an eine sogenannte Erbgemeinschaft, die aus mehreren Verwandten oder dem Ehepartner bestehen kann. Innerhalb einer Erbgemeinschaft können oft Spannungen auftreten – nicht nur, wenn der Haussegen schon früher schief hing. Die einfachste Lösung ist deshalb der Verkauf der Immobilie. Der Verkaufserlös kann abzüglich der Grundertragssteuer  und anderer Nebenkosten gerecht auf alle Erben der Erbgemeinschaft aufgeteilt werden. Somit muss nicht ein einziger Erbe alle anderen Erbberechtigten auszahlen.

Nur Sie allein haben eine Immobilie geerbt? Dann können Sie mit der Immobilie nach eigenem Belieben verfügen. Sie können sie selbst bewohnen oder Ihre geerbte Immobilie verkaufen.

Welche Kosten fallen an, wenn ich eine Immobilie erbe? 

Seit 2008 gibt es in Österreich zwar keine Erbschaftssteuer mehr, jedoch die Grunderwerbsteuer, die im Erbfall entrichtet werden muss. Diese beläuft sind auf 0,5 bis 3,5 Prozent des Immobilienwertes  – je nachdem, wie hoch er ist.

Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von unter 250.000 Euro, können Sie mit bis zu 1.250 Euro an Steuerabgaben (0,5 Prozent) rechnen. Haben Sie ein Haus geerbt, das mehr wert ist, sind für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent zu entrichten, und ab einem Wert von 400.000 Euro und darüber hinaus fallen zusätzlich 3,5 Prozent an. Bei einem Verkehrswert der geerbten Immobilie von bspw. 500.000 Euro ergeben das in Summe 7.750 Euro an steuerlichen Abgaben. Diese müssen Sie entrichten, um Ihre geerbte Immobilie Ihr Eignen nennen zu dürfen.

Achtung: Auch für die Eintragung ins Grundbuch ist mit Kosten zu rechnen! Die Kosten für die Grundbuchseintragung belaufen sich auf ca. 1,1 Prozent des Verkehrswertes der geerbten Immobilie. In unserem Beispiel oben sind das also 5.500 Euro zusätzlich.

Immobilie erben und verkaufen – oder doch lieber vermieten? 

Haben Sie eine Immobilie geerbt, die nicht vermietet ist und in die Sie nicht selbst einziehen wollen, können Sie sie entweder verkaufen oder vermieten. Letzteres wird oft gewählt, wenn der ideelle Wert des geerbten Hauses oder der Wohnung hoch ist.

Da eine Immobilie aber immer Arbeit und, im Falle einer Vermietung, Pflichten bedeutet, ist es oft sinnvoller, die Immobilie zu verkaufen  – auch besonders dann, wenn man nicht die erforderlichen Nebenkosten aufbringen kann. Immobilienmakler:innen können behilflich sein, um gezielt Kaufinteressenten zu finden und mögliche Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie einzuschätzen. Wichtig ist allerdings, alle Investitionsmaßnahmen vorab genau abzuwägen. Beim Immobilienverkauf mit Immobilienmakler:innen informieren Sie die Expert:innen darüber, welche Maßnahmen sinnvoll sein können. So gehen Sie sicher, keine unnötigen Investitionen zu tätigen und den optimalen Marktpreis zu erzielen.

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