Baurecht: Definition, Vor- & Nachteile

Die Preise für Immobilien steigen, während das Angebot an verfügbaren oder leistbaren Grundstücken immer geringer wird. Welche Möglichkeiten gibt es, wenn der Wunsch nach einem Eigenheim groß ist, aber die finanziellen Mittel für Grundstück und Haus nicht reichen? Eine Lösung bietet das Baurecht. Doch was versteht man genau unter dem Baurecht in Österreich und welche Vor- oder Nachteile bringt es mit sich? Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist das Baurecht?
2. Was muss ich tun, um ein Baurecht zu erhalten?
3. Was regelt ein Baurechtsvertrag?
4. Wie kann ein bestehendes Baurecht erlöschen?
5. Welche Vor- und Nachteile entstehen durch ein Baurecht?

Was ist das Baurecht?

Das Baurecht ist ein vertragliches Recht, das es einer Person ermöglicht, auf einem Grundstück, das ihr nicht gehört, ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Dieses Recht ist ähnlich wie ein Eigentum verkäuflich und vererblich, allerdings zeitlich begrenzt. Derjenige, der das Grundstück mit Baurecht zur Verfügung stellt, wird als Baurechtsgeber:in bezeichnet, während diejenige, die das Baurecht erwirbt, als Baurechtsnehmer:in oder Baurechtsinhaber:in bekannt ist.

Auch während der Baurechtsphase behalten Grundstückseigentümer:innen das Eigentum am Grundstück. Als Gegenleistung für die Überlassung des Baurechts erhält die Person einen regelmäßig zu zahlenden Bauzins. Die Vertragslaufzeit beträgt mindestens zehn und höchstens hundert Jahre. Während dieser Zeit ist die Bauherr:in Eigentümer:in des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes, während das Grundstück mit Baurecht weiterhin den ursprünglichen Eigentümer:innen gehört.

Was muss ich tun, um ein Baurecht zu erhalten?

Damit Sie über ein Baurecht in Österreich verfügen können, gibt es mehrere Voraussetzungen, die gegeben sein müssen:

• Eine der Grundvoraussetzungen, damit ein Baurecht entstehen kann, ist, dass Baurechtsgeber:in und Baurechtsnehmer:in zwei verschiedene Personen sein müssen.
• Der Eintrag ins Grundbuch stellt die zweite Voraussetzung dar. Für dessen Vollständigkeit, muss der Eintrag einmal im Lastenblatt des Grundstücks (C-Blatt) und einmal in der Baurechtseinlage (B-Blatt) erfolgen.
• Das Baurecht tritt erst nach Abschluss eines Baurechtsvertrags zwischen den Parteien in Kraft.

Erst wenn all diese Bedingungen erfüllt sind, hat das Baurecht volle Gültigkeit.

Was regelt ein Baurechtsvertrag?

Der Inhalt eines Baurechtsvertrags ist grundsätzlich den beteiligten Parteien überlassen. Einschränkungen bestehen lediglich durch das geltende Baurechtsgesetz. Dieses regelt neben der minimalen und maximalen Dauer des Baurechts (10-100 Jahre) auch Beschränkungen hinsichtlich des Erlöschen des Baurechts. Gewöhnlicherweise werden folgende Punkte in einem Baurechtsvertrag abgehandelt:

• Persönliche Angaben zu den beteiligten Parteien: Name, Geburtsdatum und Anschrift
• Angaben zur Liegenschaft: Grundstücksadresse, Flächenausmaß etc.
• Zweck des Baurechts: Bezieht es sich auf ein bestehendes oder ein zu errichtendes Bauwerk
• Dauer der Baurechtseinräumung: Zwischen 10 und 100 Jahren
• Angaben zum Bauzins: Höhe des Bauzinses pro Quadratmeter und als Gesamtsumme, Bezahlungsmodus, Wertbeständigkeit des Bauzinses
• Aufteilung von Gebühren und Betriebskosten der Liegenschaft: z.B. Abwasser- oder Müllgebühren, Grundsteuer, Schneeräumung und mehr
• Rechte und Pflichten: In Bezug auf Errichtung des Bauwerks, mögliche Schäden und Instandhaltung
• Ablösesumme: Regelt in welcher Höhe das errichtete Bauwerk monetär abgelöst wird.
• Vorkaufsrecht: Falls die Baurechtsnehmer:in das Baurecht veräußern will
• Regelungen zur Beendigung des Baurechts: Ablauf der vereinbarten Zeit, Nichtzahlung, vorzeitige Vertragsauflösung etc.
• Sonstige Vereinbarungen: bestehende Lasten, Kaufoptionen, Schlussbestimmungen etc.

Wie kann ein bestehendes Baurecht erlöschen?

Damit ein bestehendes Baurecht erlischt, kann es drei verschiedene Szenarien geben. Wir stellen sie Ihnen vor:

• Ende der Laufzeit: Der Normalfall für das Erlöschen des Baurecht ist das Auslaufen der festgelegten Laufzeit. Danach gehen das Grundstück mit Baurecht und das errichtete Bauwerk an den Grundstückseigentümer:in zurück.
• Vorzeitige Beendigung durch Einvernehmen: Für eine vorzeitige Beendigung besteht die Möglichkeit, dass beide Parteien einvernehmlich beschließen, den Vertrag frühzeitig aufzulösen.
• Nicht erfolgte Bauzinszahlungen: Es ist aber ebenso möglich, dass die Baurechtsgeber:in die Laufzeit vorzeitig beendet. Dies kann dann der Fall sein, wenn mindestens 2 Jahre lang keinen Bauzins an die Baurechtsgeber:in bezahlt wurde. Damit diese Form der Beendigung möglich ist, muss sie im Baurechtsvertrag festgehalten worden sein.

Welche Vor- und Nachteile entstehen durch ein Baurecht? 

Jede Medaille hat eine Kehrseite und so hat auch das Baurecht seine Vor- und Nachteile:

Vorteile des Baurechts

Im Vergleich zum klassischen Immobilienkauf bietet das Baurecht den Vorteil deutlich geringerer Anschaffungskosten. Das eingesparte Geld kann gezielt in die Ausstattung des Hauses, wie beispielsweise eine moderne Haustechnik oder einen schönen Garten, investiert werden. Besonders für junge Familien oder Menschen mit einem begrenzten Budget kann diese Option interessant sein.

Für Grundstückseigentümer:innen ist das Baurecht eine attraktive Alternative zur Vermietung: Es sichert regelmäßige Einnahmen und bietet mehr Flexibilität in der Nutzung des Grundstücks. Zudem entfallen viele der Pflichten von Vermieter:innen, wie beispielsweise die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen.

Nachteile des Baurechts

Die Nachteile des Baurechts liegen größtenteils bei den Baurechtsnehmer:innen. Nach Ablauf des Baurechtsvertrages kehrt die gesamte Liegenschaft in das Eigentum der Grundstückseigentümer:innen zurück. Dies gilt auch für alle Gebäude, die während der Laufzeit des Baurechts errichtet wurden. Die ehemaligen Baurechtsnehmer:innen erhalten in der Regel eine finanzielle Entschädigung für die Investitionen in das Gebäude. Die Höhe dieser Entschädigung wird vertraglich festgelegt und beträgt lediglich einen Bruchteil des aktuellen Gebäudewerts – in vielen Fällen ein Viertel.

Ein Nachteil für die Baurechtsgeber:innen liegt darin, dass man einen bestehenden Baurechtsvertrag nicht einfach einseitig auflösen kann. Damit dies möglich ist, muss ein grober Vertragsbruch – zum Beispiel die Nichtzahlung des Bauzinses – vorliegen.